物业管（guǎn）理：

    物业管理是城市管理体制、房地产管理体制（zhì）的重大改（gǎi）革，是一种与房（fáng）地（dì）产（chǎn）综合开发，与现代化生产方式（shì）相配套的综合性管理；是随着住房制度改革的推进而出现（xiàn）的产权多元化格（gé）局后与之相衔接的统一管理；是与（yǔ）建立社（shè）会主义市场经济（jì）体制相适（shì）应的社会化（huà）、专业化、市场化的管（guǎn）理。按照（zhào）社（shè）会产业（yè）部门划分的标（biāo）准（zhǔn），物业管理属于第三产业。社会化、专业化、市场化（huà）是物业管理（lǐ）的三个（gè）基（jī）本特征。

（一）社会化（huà）

    物业（yè）管理（lǐ）的社会化，指的是摆脱了（le）过去那种自建自管的分散管（guǎn）理体（tǐ）制（zhì），由多个产权单位（wèi）、产权人通（tōng）过业主大会（huì）选聘一家物业管理企业。 

    物业（yè）管（guǎn）理（lǐ）社会化有两个基本（běn）含义：一是物业的所（suǒ）有权（quán）人要到社（shè）会上去选聘物业管理企业（yè）；二是（shì）物业管理企（qǐ）业要到社会上去（qù）寻找可以代管的物业。

    物业（yè）的（de）所有权、使用权与物业（yè）的经营管理权（quán）相互分离（lí），是（shì）物业管理社会化的必要前（qián）提，现代化大生（shēng）产（chǎn）的（de）社会专（zhuān）业（yè）分工，则是（shì）实现物业管理社会（huì）化的必要条件。

（二）专（zhuān）业化（huà）

物业管理的专（zhuān）业（yè）化，指（zhǐ）的是由物业管理企业通过合同或契（qì）约（yuē）的签订（dìng），按照产（chǎn）权人和使用人的意志和要求去实施（shī）专（zhuān）业化管理。这就要求：有专业的人员（yuán）配备；有专门的（de）组（zǔ）织机构；有（yǒu）专（zhuān）门（mén）的管理工（gōng）具设（shè）备；有科学、规范的管理措施与（yǔ）工作程序；运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。物业管理专（zhuān）业化是现代化大生产专（zhuān）业分工的必然结果。因此，要求物业管理企业必须具备（bèi）一定的资质等级、要求物（wù）业管理从业人员必须（xū）具（jù）备一定（dìng）的职业资格（gé）。

（三）市场化

    市场化（huà）是物业管（guǎn）理最主要的特点。在市（shì）场经济条件下，物业（yè）管理的属性是（shì）经营（yíng），所提供的（de）商品是劳务，方式是（shì）等价有偿，业主通过招投标选（xuǎn）聘物业管理企（qǐ）业，由物业管理企（qǐ）业来具体实施。物业管理企业（yè）是按照现代企业制度组建并运作，具（jù）有明（míng）确的经营宗旨和管理（lǐ）章程，实行自主经营、独立核（hé）算、自（zì）负盈亏，能够独立承担民事（shì）责任的企（qǐ）业（yè）法人。物业管（guǎn）理企业向业（yè）主和使用人（rén）提供劳（láo）务和服务，业（yè）主和使用人（rén）购买并消费这种服务。在这样一种新的（de）机制下逐步（bù）形成有（yǒu）活力的（de）物业管理竞（jìng）争（zhēng）市场，业（yè）主有权选择（zé）物业管理（lǐ）单（dān）位，物业管理（lǐ）单位必须靠自己良好的（de）经营（yíng）和服务才能进入和占领这个市场。这种通过市场（chǎng）竞（jìng）争（zhēng）机制和商品经营的方式所实现（xiàn）的商业行为就（jiù）是市场（chǎng）化（huà）。双向选择（zé）和等（děng）价有偿是物业（yè）管理市场（chǎng）化的集中体现。